Kapitalista szemszögből a lakáspiac akár lehetne egy is az összes többi piac közül. Az embernek ugyanúgy szüksége van lakásra, mint mondjuk kenyérre, és ha lakni akar valahol, akkor éppen úgy össze kell gyűjtenie a pénzt egy lakásra, mint ahogy a kenyérért is fizet, amikor éhes. A tisztán kapitalista logika szerint tehát az élelmiszeriparhoz hasonlóan a lakáspiacon is ki kell alakulnia egy olyan egyensúlynak, ahol mindenki hozzáfér a társadalmi helyzetének megfelelő lakóhelyhez. A gond ezzel a logikával csak az, hogy a valóságban nem működik.

Az önszabályozó lakáspiac kudarca

Nem csak magyarországi jelenség ugyanis, hogy a 2008-as gazdasági válságra adott jegybanki kamatcsökkentések következtében az ingatlanárak, majd ezzel együtt az albérleti árak is az egekbe szöktek. 2008-ban a gazdasági visszaesésre a fejlett országok központi bankjai jellemzően azzal reagáltak, hogy nagyon olcsón, néha tulajdonképpen ingyen adtak hiteleket a kereskedelmi bankoknak. Azok pedig néhány százalék haszonkulcsot rárakva adták tovább ezt a pénzmennyiséget a lakossági hitelfelvevőknek.

Első ránézésre nem lenne gond azzal, hogy az emberek nagyon olcsón kapnak hitelt, ezzel ugyanis a vállalkozók pénzhez jutnak új lakások építéséhez, a vevők pedig ahhoz, hogy megvegyék azokat a lakásokat.

A valóságban azonban nem ez történt: a hitel nagy része befektetőkhöz került, akik a magas építési költségek miatt új lakások építése helyett a meglévő állományt kezdték el felvásárolni, néhány év alatt közel duplájára emelve az ingatlanok piaci árát.

Az olcsó hitelek mellett a hülyének is megérte ingatlanba fektetni, hiszen ha volt elegendő önrésze, akkor könnyen lakáshoz tudott jutni, amit aztán az egyre növekvő albérleti árakon kiadva törleszthetett. A probléma ezzel csak az volt, hogy pontosan azokat zárta ki a lakáshoz jutásból, akik azt nem kiadásra, hanem saját használatra vették volna, ők ugyanis csak az árak növekedésével szembesültek. Azoknak, akiknek kis önrészük sem volt a vásárláshoz, végleg semmi esélyük nem lett önálló ingatlanra, és az egyre drágább albérletekre szorultak, ahol bérleti díjukkal tulajdonképpen a befektetők kamatait törlesztették.

A magyarországi lakáspiacot befolyásoló tényezők (szakemberek külföldre vándorlása, állami beruházások pörgetése) az építkezéseket egyre nehézkesebbé és drágábbá tették. Olyan kockázatos vállalkozás lett tehát már a lakásépítés, hogy a kisbefektetőknek sokkal biztosabb és sokkal gyorsabban megtérülő, ha használt lakásokat vásárolnak és azoknak a kiadásából élnek. Az ingatlanok tehát így alakultak át elsősorban lakásból elsősorban befektetési eszközzé.

A lakásfeudalizmus

Az elmúlt évek, elsősorban olcsó hiteleknek köszönhető, ingatlanár-emelkedése nem az első modern városok történetében, amikor a lakások használati értéke elválik a piaci ártól. Tulajdonképpen a XIX. század második felétől így kezdték el építeni a városokat: egymással rivalizáló építtető és kiadó vállalatok állandó versenyében, amikben a gazdasági és politikai fordulatok hoztak csak változást.

A gazdaságnak ezen a területén azonban igen hamar kiderült, hogy óriási hiba minden szabályozás nélkül magára hagyni a piacot. Egyrészt azért, mert a lakáskiadás, ezáltal pedig az emberek (köztük a fontos gyárakban és intézményekben dolgozók) lakhatása vált spekuláció kérdésévé, másrészt azért, mert a befektetők szabályozás nélkül a kezdetektől érdektelenek voltak az élhető és emberhez méltó lakások kialakításában.

A korai németországi ingatlanviszonyokat nevezte Ernst Engel, a Porosz Statisztikai Hivatal vezetője lakásfeudalizmusnak. A fogalom elsősorban a bérbeadók önkényességére és erőfölényére vonatkozott, másodsorban azonban jól leírja azt is, hogy a tulajdonosok a lakásokra nem mint mások lakhelyére, hanem mint befektetési eszközre tekintenek. Spekulációs időszakban ez pedig egyet jelentett azzal, hogy az ingatlankiadási bevételekből a befektetők még több lakóingatlant vásároltak, egyre nagyobb vagyont felhalmozva csak az emelkedő albérletárakból.

A nyugati országokban pontosan ezeket a lakhatási problémákat megoldandó kezdtek el már a tizenkilencedik század végén belenyúlni a lakáspiacba. Elsősorban saját alkalmazottainak, de az állami intézmények ekkor kezdték el először saját lakótelepeiket építeni, s hasonlóan jártak el azok a gyárak is, amelyeknél a termelést korábban az akadályozta, hogy a dolgozóknak egyszerűen nem volt hol lakniuk. Kis késéssel, de a huszadik század elején kezdtek épülni Magyarországon is a kor viszonyaihoz képest szinte luxust jelentő MÁV-lakótelepek.

A húszas években aztán, különböző mértékben, de az állam mindenhol elkezdett durvábban is beavatkozni a lakáspiacba. Egyrészről lakótelepek és állami lakóházak épületek, másrészről sok városban bérplafont vezettek be az albérlet-árak maximalizálásáért. A szociáldemokrata várospolitika iskolapéldája ekkoriban Bécs volt, ahol 1919 és 1934 között hatvanezer városi tulajdonú lakás épült, az átlagos munkáscsaládok lakbér-kiadásait ezzel bevételeik 30%-áról 4%-ra csökkentve.

A második világháború után Kelet- és Nyugat-Európában is nagyszabású lakótelep-építések kezdődtek, s ezek a projektek egészen a nyolcvanas évekig meghatározták az európai nagyvárosok lakhatási helyzetét. Ezek az építkezések aztán javarészt a nyolcvanas években álltak le, s fokozatosan ekkortól lett csak trend az állami lakóingatlanok privatizálása is. A jelenlegi, szabályozatlan lakáspiac tehát a legtöbb helyen nem az eredeti vagy természetes állapot, hanem egy mindössze egy generáció óta meghatározó, frissen kialakult helyzet.

A lakásprivatizáció kudarca

Magyarországot is beleértve a legtöbb európai országban az állami, eredetileg alacsony jövedelmű dolgozóknak épített lakásokat lakóiknak privatizálták piaci áron alul. A kezdetben igazságosnak tűnő és lakosságot elméletben feltőkésítő kísérlet első éveiben úgy tűnt, jól működik. A rendszerváltó országokban ugyan voltak a kilencvenes években ingatlanspekulációk, ezek után azonban működni látszott a magánlakások (szinte) kizárólagos rendszere – ekkor ugyanis általában még azok tulajdonában voltak a lakások, akik laktak is benne. A lakásállomány csak néhány évtizeddel később, az eredetileg ott lakó emberek halálával vagy vidékre költözésével kezdett gazdát cserélni, ezzel együtt pedig kezdett a bérbeadásból profitot termelni vágyó befektetők kezébe összpontosulni.

Bár a nagyvárosok lakóingatlan-állománya országonként kis részben eltér, az ingatlanvagyonok szinte mindenhol egyre gyorsabban kerülnek a bennük lakóktól befektetők kezébe. Számos országban, köztük Németországban is gigacégek szerezték meg a valamikori állami lakástulajdon egy részét, s a valamikor szociális alapon kiosztott lakásokat ma profitért adják ki.

Az ingatlanbefektető óriáscégek elleni tiltakozás olyan mértéket öltött, hogy az elmúlt években Berlinben felmerült a kapitalista lakáskiadó-cégek ingatlanállományának államosítása is. (Csak a Deutsche Wohnen nevű cégnek több, mint százezer lakása van a városban.) E kezdeményezésre még mindig gyűjtik az aláírásokat, s nagy valószínűséggel szeptemberben lehet a témában népszavazás.

Városaink gyarmatosítása, az Airbnb

Budapesten a drasztikusan emelkedő ingatlanárakkal kapcsolatban általában az Airbnb-lakáskiadást és a szociális bérlakások hiányát szokták emlegetni. És bár az Airbnb valóban hozzájárult az albérletárak durva növekedéséhez, igazából semmilyen politikai szándék nincsen ennek a fajta lakáskiadásnak a megszüntetésére: mind a kerületek, mind a főváros, mind az ország érdekelt azoknak a turistáknak a jelenlétében, akik kifejezetten ezek miatt a lakások miatt jönnek Budapestre, s nem akarnának szállodában aludni.

Az Airbnb szabályozására tett javaslatok éppen ezért általában csak szimbolikusan igyekeznek reflektálni a lakhatás problémájára, sokkal inkább a turisták és a szomszédok ellentétét enyhítik. A baloldali csoportok által indított STOP Airbnb kampány eddig nem sok eredményre vezetett. Pedig az Airbnb teljes betiltása mellett lenne még néhány lehetőség annak a lakhatásra gyakorolt hatásainak enyhítésére: így lehetne például az így kiadott lakásokat nagy mértékű, büntető jellegű adóval sújtani, azt a pénzt pedig teljes egészében köztulajdonú lakások építésére és felújítására fordítani.

Az Airbnb azonban csak egy szelete a városi lakástulajdonok egyre kisebb kézbe való összpontosulásának. Olyan olcsó hitelek mellett, amelyek most elérhetőek a pénzpiacokon, a lakások vásárlása és profitalapú kiadása a jövőben is megtérülő és biztos befektetést fog jelenteni: ebből a szempontból pedig igazából mindegy, hogy rövid vagy hosszú távra adják ki őket. Egy olyan piac alakul tehát ki, ahol a nagyon olcsó hitelek és a nagyon drága építési költségek miatt az ingatlanállomány egyre kisebb számú befektető kezébe összpontosul, miközben az ingatlan- és albérletárak az egekbe szöknek.

A kiút a lakásfeudalizmusból

A lakhatás és az lakóingatlan-piacok problémája egyidős a városok kialakulásával. Az az ellentmondás, hogy az egyik ember létszükséglete az a másik számára egy befektetés és pénzszerzési lehetőség, semmilyen piaci alapon nem oldható fel: ez pedig a legkorábbi városok kialakulása óta soha nem is volt másképp. Legkésőbb azonban a modern iparosodott társadalmak kialakulásával vált világossá, hogy ezen a piacon szabad kezet adni a tőkének egyet jelent a társadalom jelentős részének megfosztásával a megfizethető és emberhez méltó lakhatástól.

Az állami beavatkozás fontosságát mutatja, hogy számos országban külön Lakhatási Minisztérium foglalkozik a kérdéssel – többek között a szocializmussal nem éppen vádolható Nagy-Britanniában, Spanyolországban, de még az Egyesült Államokban is. A szegényebb társadalmi rétegeknek is hozzáférhető lakhatás biztosítására pedig az elmúlt száz évben rengeteg működő eszközt kipróbáltak már, egyedül politikai akarat kérdése, hogy ebből hol mit valósítanak meg. Ha a városok vezetésének egyáltalán szempont a szegényebbek méltó lakhatást biztosítani.

A legjobban működő példák közül a lakbérplafon, az ingatlanadó, az ingatlan-építési adó, a turizmus megadóztatása, s ezekből szociális bérlakások építése a legkézenfekvőbb. Ha Budapesten csak a magánépítkezéseket, az Airbnb-kiadást és a belső kerületek vendéglátóipari egységeit rendesen megadóztatnák, már azzal évi több ezer szociális bérlakást lehetne felépíteni, hosszú távon is jelentős hatással az ingatlan- és az albérletpiacra.

És ezzel csak néhány példát felsorolva azok közül, hogy miként lehetne a turistáktól és a felsőbb osztályoktól pénzt szerezni a legszegényebbek segítésére és ezzel az egész piac tehermentesítésére.

Arra viszont, hogy ez megvalósuljon, először is egy szemléletváltásra van szükség. Egy olyan szemléletváltásra, amely a városban dolgozó és élő embernek meleget és ágyat nyújtó épületeket, mint a lakhatás eszközeit, nem pedig, mint az ingatlanpiac szabadon kereskedhető javait kezeli. Egy olyan szemléletváltásra, ami kimondja, hogy a lakhatás kérdésében a tőkét igenis korlátozni lehet és kell, és hogy ezen a piacon az államnak aktívan be kell avatkoznia a folyamatokba. Mert csak ez lehet a kulcsa annak, hogy kilépjünk a lakásfeudalizmusból.